Темпы развития строительной и дорожной отраслей напоминают гонку достижений в профессиональном спорте, где основная ставка делается на установление рекордов. Свыше 110 млн кв. м построенного жилья, более 180 млн кв. м уложенного асфальтобетона, 2 млн ипотечных кредитов на сумму 7,8 трлн руб. Казалось бы, очередная высота взята и можно передохнуть. Однако почивать на лаврах рекордного года не приходится. Идет 2024 год, и он должен продемонстрировать не менее высокие показатели. Насколько это возможно в условиях высокой ключевой ставки с перспективой скорой отмены льготной ипотеки, «Вестник» узнал у ведущих экспертов отрасли.

По данным Росстата, ввод жилья за 2023 год составил 110,44 млн кв. м, что является абсолютным рекордом в России. Это на 7,5% больше результата тоже рекордного 2022 года. При этом росли показатели не только индивидуального жилищного строительства, из года в год демонстрирующего устойчивую динамику, но и количество сданных в эксплуатацию многоквартирных домов. Министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин на одном из совещаний отметил: «Общая ситуация показывает, чем сложнее обстановка, тем выше получается результат. Прошедший год стал для строительной отрасли результативным по вводу жилья — построено 110,4 млн кв. метров, причем более 51 млн кв. метров — многоквартирное». Начался 2024 год тоже неплохо: в январе введено 12,1 млн кв. м жилья, что на 1% больше, чем за аналогичный период 2023 года.

Достижение таких показателей стало результатом системной работы всех ведомств, задействованных в организации строительного процесса, начиная от курирующего развитие отрасли вице-премьера и федерального Минстроя до представителей региональных министерств и застройщиков. Все они продемонстрировали умение работать в крайне непростой обстановке, когда достигать рекордов приходилось в условиях необходимости поиска импортозамещающей продукции, нехватки квалифицированных кадров и решения множества других актуальных задач.

«Сегодня можно прямо сказать, что несмотря на тяжелые испытания, связанные с пандемией, невообразимыми санкциями, уходом ряда зарубежных предприятий, строительная область выстояла и продолжает развиваться. Смело можно назвать строительную область и, в частности, жилищное строительство локомотивом экономики и драйвером развития нашего государства», — отметил председатель комитета Торгово-промышленной палаты России по предпринимательству в сфере строительства, руководитель комиссии по вопросам профессионального образования и кадрового потенциала Общественного совета при Минстрое России Ефим Басин в ходе онлайн-конференции на тему «Итоги строительного года-2023 и главные тренды отрасли в 2024 году: новые рекорды и новые вызовы», которая состоялась на базе Отраслевого журнала «Вестник».

Все спикеры мероприятия выразили уверенность в том, что 2024 год окажется для строителей годом побед и высоких достижений, годом, который сможет еще на шаг приблизить нас к прописанной во многих документах стратегического планирования цифре 120 млн кв. м ежегодно вводимого жилья.

От количества – к качеству. Однако, по мнению профессиональных игроков рынка, от гонки за объемами вводимого жилья пора переходить к повышению его качественных характеристик. «Рекорды, рекорды, рекорды… Слишком часто это слово звучит. На мой взгляд, это в корне неверно. У нас это как в спорте высших достижений. Можно очень долго напрягать всю свою волю и организм, добиться каких-то выдающихся рекордов, а потом здоровье портится и становится сложно. В стройке тоже, на мой взгляд, главное, чтобы мы от этих рекордов немножко не надорвались. Иногда неплохо потоптаться на месте несколько лет, зафиксироваться на результатах, может быть, даже где-то опуститься и идти планомерно дальше. Любой ценой обеспечить ввод за сотню миллионов квадратных метров — не самоцель. В гонке за количеством часто получается жилье не сильно качественное. И здесь большой вопрос, надо ли нам это. На мой взгляд, время сегодня такое, что мы должны переходить к менее амбициозным целям, но к очень жестким требованиям к качеству жилья», — подчеркнул генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.

Ефим Басин уверен, что говорить о том, что нынешние объекты по качеству плохие и через несколько лет станут не нужными, нельзя. «Но, думаю, что в будущем нас будут упрекать за строительство «клетушек» — так же, как еще вчера нас критиковали за хрущевки», — отметил он. Единственный выход, по мнению эксперта, в расстановке новых приоритетов жилищного строительства, связанных с развитием индивидуального жилищного строительства и малоэтажных жилых комплексов. «Только с помощью ИЖС мы можем ускорить решение наболевших жилищных проблем и заодно улучшить демографию. Ведь абсолютно понятно, что с помощью 45-метровки — квартирки, которая в среднем вводится по России, демографию не решить и рождаемость не поднять. При нашей огромной территории мы продолжаем уплотнять застройку в городах и загонять людей в человейники! Это недопустимо», — считает эксперт.

Президент фонда «Институт экономики города», руководитель комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежда Косарева отметила возможное возникновение через 20-30 лет проблемы, скорее, не физического, а морального износа жилья, не соответствующего современным стандартам проживания. «С точки зрения морального износа проблемы могут быть, потому что тенденция на строительство малюсеньких квартир, студий вряд ли сохранится. Их столько уже понастроили, что спроса на вторичном рынке на них будет не очень много. Думаю, что через некоторое время в городах может начаться избыток количества небольших жилых единиц по сравнению с количеством семей. И тогда встанет вопрос, что делать с этим: либо какие-то перепланировки и объединение двух квартир, либо опять проекты КРТ по сносу морально устаревшего и строительству нового жилья», — сказала эксперт.

Кстати, тенденция смещения выбора в сторону более качественного и дорогого жилья уже отмечается игроками рынка. В частности, основатель консалтинговой компании «ЖилинЭксперт» Александр Жилин считает, что проекты стали более качественными как по архитектуре, так и по квартирографии. «Когда-то в Ростове-на-Дону элитным домом считался просто дом из красного кирпича. Дальше считалось, что дом в центре города — уже бизнес-класс. Постепенно начала появляться особая архитектура и отделка мест общего пользования, понимание того, что квартир должно быть мало, а потолки должны быть выше. Однако в настоящее время наблюдается тенденция повышения уровня девелоперского проекта, в бизнес-сегменте появляется качественная архитектура», — констатировал Александр Жилин.

По словам Ильи Володько, в последние годы люди стали покупать более дорогое, но при этом более качественное, а значит, и более ликвидное жилье: «Человек думает совершенно верно: я беру ипотечный кредит, покупаю квартиру по высокой стоимости, плачу за нее 30 лет и не хочу в итоге оказаться через 30 лет с активом, который, мягко говоря, уже ничего не стоит ко времени погашения ипотеки». Именно поэтому небывалый скачок цен на жилье, подогретый льготными программами ипотеки, не испугал жителей России и позволил по итогам прошлого года установить очередной рекорд выданных ипотечных кредитов.

Что касается объемов продаж и цен на квартиры, то их уровень можно увидеть в инфографике. В частности, по итогам 2023 года продано 725 тысяч квартир в новостройках. Средневзвешенная цена продажи одного квадратного метра составила 155 тысяч рублей (рост по сравнению с 2021 годом порядка 40 тысяч рублей).

По данным Ильи Володько, такой значительный скачок цен связан, прежде всего, с тем, что в течение всего года в стоимость жилья включались различные субсидирования ипотеки от застройщиков: «Поскольку уже мало было льготной программы от государства, льготной ставки, то популярны были истории, когда мы добавляем в цену квадратного метра 10, 15, 20 тысяч рублей, и за счет этого банк снижает ставку по проектному финансированию до 4%, 5% или даже 1%. На самом деле рост цены на жилье был минимальный, он во многом связан с практикой, когда ставка снижалась до самого минимума за счет роста стоимости. И очевидно, почему Центральный банк с этим борется, пытаясь нормализировать рынок и сделать его более надежным и сбалансированным».

Отменить нельзя продлить. Не удивительно, что в этих условиях Банк России стал ужесточать правила выдачи льготной ипотеки. Сначала, в сентябре 2023 года, минимальный первоначальный взнос вырос с 15 до 20%. Затем, в декабре прошлого года, он увеличился еще на 10%. В декабре же до 16% повысили ключевую ставку, размер которой было решено оставить неизменным на очередном заседании совета директоров ЦБ в феврале этого года.

И вот драйвер жилищного строительства — льготная ипотека, используя которую, в прошлом году было куплено порядка 80% всего жилья в нашей стране, скоро перестанет существовать в том виде, к которой мы все привыкли. Первой реакцией застройщиков, по словам генерального директора группы компаний «Центр строительных услуг» Андрея Жеглова, станет сворачивание некоторых проектов, что уже наблюдается в ряде регионов.   «У большинства региональных застройщиков экономика сходится при условии, что они работают по льготной ставке. Она представляется банками при условии достаточно высокого темпа продаж, то есть наполнение эскроу-счетов должно опережать сумму выданных средств по проектному финансированию. Средний срок пользования кредитом для застройщиков составляет два с половиной года. Соответственно, если мы отменяем льготную ипотеку, то темп продаж точно сократится, то есть большинство региональных застройщиков не смогут выполнять условия банка по выходу на льготный процент по проектному финансированию. Если этот процент изменится с 1% до 20% и мы его перемножим пропорциями на два с половиной года пользования, считайте сами, вряд ли эти застройщики дальше смогут выжить», — поделился мрачными прогнозами Андрей Жеглов.

По данным Ильи Володько, тенденция сокращения закладки новых проектов застройщиками уже очевидно прослеживается. Ведь если два года подряд девелоперы реагировали на активные продажи квартир закладкой новых проектов (в этом случае число новых проектов существенно превышало количество сданного жилья), то, начиная со второго полугодия 2023 года, застройщики, прогнозируя, что 2024 год окажется сложнее, начали снижать объем закладки проектов.

Видна отрицательная динамика и в сегменте ипотечного кредитования. В частности, в январе 2024 года продано 39 тысяч квартир, что в два раза меньше, чем в декабре прошлого года. Значительно охлаждает спрос на ипотечное кредитование и решение о повышении первоначальной ставки по ипотечному кредиту по льготной программе. «Это существенная история, если мы говорим о средней стоимости продажи жилья на первичном рынке. В прошлом году она составляла 155 тысяч рублей за квадратный метр, а средняя площадь проданного лота — 48 квадратных метров. Если мы умножим 155 тысяч на 48, то 10% увеличения первоначального взноса составят 744 тысячи рублей. То есть человеку нужно где-то дополнительно добыть эти деньги, чтобы купить квартиру. Как правило, доход семьи, берущей ипотеку, порядка 100 тысяч рублей. Средний платеж по ипотеке в России составляет 31 тысячу рублей. А это значит, что люди могут позволить себе откладывать 30 тысяч рублей ежемесячно, чтобы суметь накопить вот эти лишние 750 тысяч. Таким образом, одно только решение повлекло за собой необходимость отложить принятие решения о покупке квартиры для очень большой аудитории на целых два года», — поделился подсчетами Илья Володько. Отменять льготную ипотеку, по крайней мере повсеместно, нельзя, считает Андрей Жеглов. «Надо подойти к этому вопросу очень аккуратно, может быть, дифференцировать подход в зависимости от ситуации в конкретном регионе, уровне спроса на жилье», — отметил эксперт.

С ним солидарен и Илья Володько, подчеркнувший, что «весь 2024 год будет зависеть от того, какие государство будет принимать решения по дальнейшей поддержке госпрограмм».

В отличие от коллег Надежда Косарева считает абсолютно обоснованным шагом отмену льготной ипотеки, которая предоставлялась всем желающим без учета уровня доходов и даже для инвестиционных целей. При этом, по ее мнению, необходимо обязательно сохранить семейную ипотеку. «Среди различных льготных программ по ипотечному кредитованию есть программа семейной ипотеки, целью которой как раз и является поддержка семей с детьми. И эта программа по объемам даже несколько больше, чем просто льготная ипотека на первичное жилье. Но при этом семейная ипотека на 99% связана с приобретением жилья на рынке первичного жилищного строительства, и до совсем недавнего времени, в основном, в многоквартирных домах. То есть выбора у семьи купить новую квартиру, индивидуальный жилой дом или приобрести жилье на вторичном рынке там, где, например, строится мало жилья либо не в той локации, которая устраивает семьи с детьми, пока нет, — сетует эксперт и предлагает модифицировать условия семейной ипотеки. — Например, я бы включила сюда вторичный рынок в случае, когда семья по какой-то причине не может или не хочет приобретать жилье на первичном рынке. Это поможет в том числе сбалансировать цены на первичном и вторичном рынках жилья, потому что сейчас в некоторых регионах цена на вторичке на 40% ниже, чем на первичке».

Кроме того, Надежда Косарева считает целесообразным применять в семейной ипотеке дифференцированный подход: нужно сместить фокус на семьи, имеющие плохие жилищные условия. И, наоборот, необходимо исключить возможность получения семейной ипотеки для семей с высокими доходами. Заслуживают получения льготной ипотеки и молодые семьи без жилья, пока не имеющие детей.

Горизонт ближайших лет. По словам Андрея Жеглова, перспективы ввода жилья в 2024 году не хуже, чем в 2023-м. «Потому что есть обязательства. Проекты запущены, их надо достроить. А вот что будет в 2025-2026 годах, это вопрос. Сейчас я вижу активное торможение запуска новых проектов. Но когда снижается объем запускаемых проектов, падают и ресурсы, которые используют застройщики. Распустить и набрать ресурсы обратно, в том числе и людские, будет очень сложно», — уверен спикер.

«2024 год будет похож на 2023-й, хотя, возможно, несколько ниже рекорда. А вот в 2025 и 2026 годах, думаю, будет некое снижение объемов. При этом ИЖС, вероятнее всего, сохранит свои темпы. Многоквартирного жилья будет поменьше, поскольку массированной поддержки всего многоквартирного жилья через льготную ипотеку не будет», — считает Надежда Косарева.

В числе тенденций, которые отметил Илья Володько, укрупнение девелоперов и некоторое концентрирование рынка. «И это на самом деле неплохо, потому что, если мы будем ожидать в 2024 году некого падения спроса, то рынок его переживет относительно спокойно», — говорит эксперт. По его мнению, если уже в этом году жилищная сфера столкнется с падением спроса и сокращением сделок на первичном рынке на 25-30%, то рынок это переживет. «На рынке не будет никаких колебаний, нарушений устойчивости компаний, паники. Это то, что сегодняшняя строительная отрасль способна пережить. Цена может немножко измениться, подкорректироваться в нижнюю сторону, произойдет некое снижение объемов ввода, но при этом все остальные параметры, скорее всего, устоят, и все рыночные индикаторы сохранятся», — прогнозирует эксперт. Позитивные прогнозы развития рынка жилищного строительства делает и член правления Российского союза строителей, президент Ассоциации строителей Дона Евгений Ивакин. «Как говорил наш классик, политика — это концентрированное выражение экономики. Поэтому сегодня, накануне выборов, мы показываем высокие показатели таких отраслей, как оборонка, сельское хозяйство, транспорт, строительство. 2024 год тоже, думаю, будет для нас хорошим, но проблемы тут могут быть самые разнообразные. Все-таки у нас сегодня общая ситуация непростая. Мы будем стремиться к тому, чтобы черту в 100 миллионов квадратных метров перейти. И на это направлены усилия всех участников строительного комплекса», — сказал Евгений Ивакин.

С ним согласился и Ефим Басин, отметивший, что политика поддержки строительства будет продолжаться. «Думаю, уже само руководство страны почувствовало вкус нашей отрасли: стройка — это 15% занятого трудоспособного населения, 13,5% вклада в ВВП, несколько триллионов рублей налогов от строительной отрасли. Поэтому, как и сельское хозяйство, эта отрасль сегодня на подъеме и играет существенную роль в развитии экономики. А если прибавить еще и социальные вопросы, и демографию, и настроение населения, то это вообще отрасль номер один в стране», — считает Ефим Басин.

Пока верстался этот номер, президент России Владимир Путин в ходе послания к Федеральному Собранию озвучил решение о продлении семейной ипотеки сразу до 2030 года. Основные параметры действующей в настоящее время программы будут сохранены. Принятое решение в очередной раз показывает, насколько высоко государство ставит, с одной стороны, демографические вопросы, а с другой — продолжает принимать меры по поддержке локомотива экономики — строительной отрасли нашей страны.