Какое социальное жилье бывает

Предложение озвучила глава комитета Госдумы по защите семьи, вопросам отцовства, материнства и детства Нина Останина. Она подчеркнула, что льготная ипотека хорошо поддерживает молодые семьи, но позволить ее могут себе не все. «Мы бы хотели, чтобы для молодой семьи и для многодетной семьи было предусмотрено еще и социальное жилье», — заявила она.

Депутат не расшифровала, что подразумевает под социальным жильем. Сейчас в России есть несколько механизмов обеспечения нуждающихся квартирами или домами, которые можно было бы отнести к этому термину.

Во-вторых, в 2014 году появилась возможность заключать договоры в «наемных домах социального использования», иначе их называют договорами некоммерческого найма. Это очень похоже на социальный наем, только приватизировать это жилье нельзя. Пока этот механизм мало распространен в России.

Также возможна субсидируемая аренда жилья, когда бюджет компенсирует часть затрат на квартиру в найме.

Нина Останина оказалась недоступна для комментариев. «Известия» также направили запрос в Минстрой по поводу реализации программ, в которых задействовано жилье по социальному найму и по договорам некоммерческого найма.

Как ипотека влияет на рождаемость

Сейчас основной механизм решения жилищных проблем для молодых семей — это льготная ипотека, отмечают эксперты. Однако влияние ее на демографию очень спорно. Заведующая кафедрой государственного и муниципального управления Финансового университета при правительстве РФ Ольга Панина отмечает, что, с одной стороны, улучшение условий за счет приобретения жилья в ипотеку создает для молодой семьи более комфортные и стабильные условия — и это может стимулировать появление новых детей.

Директор Института социальной политики НИУ ВШЭ Лилия Овчарова подчеркивает, что, после того как семья взяла ипотеку, она откладывает рождение последующих детей, пока не выполнит ипотечную программу. Жилищное кредитование корректирует репродуктивные намерения семей в сторону их снижения и так происходит во всем мире, заявила она.

— Именно поэтому раньше принималось решение о том, что материнский капитал должен выплачиваться на второго ребенка, — сказала эксперт «Известиям». — Все-таки основное направление использования материнского капитала — это жилье, которое чаще всего берется в ипотеку. Но когда мы стали основную массу маткапитала выдавать при рождении первого ребенка, изменился стандарт поведения семьи: молодые люди вступают в брак, у них рождается первый ребенок, они с помощью материнского капитала берут ипотечный кредит — и пока они его не вернут, решение о рождении последующих детей не принимается.

— В очень многих странах именно такая последовательность: пока семья не может себе позволить качественное жилье, она живет в арендном, — говорит Лилия Овчарова. — Когда арендный платеж сравнивается по величине с суммой платежа по ипотечному кредиту за квартиру, в котором семья собирается жить, тогда она переходит на ипотеку.

Поэтому нужно, во-первых, наверстывать рост зарплаты, чтобы больше людей могли участвовать в ипотечной программе, во-вторых, помогать молодым семьям с арендным жильем. Пока другого пути нет, уверена Лилия Овчарова.

Старший научный сотрудник Института социального анализа и прогнозирования Президентской академии Александра Бурдяк рассказала, что Институт проводил исследование «Человек. Семья. Общество» в апреле 2023 года, в котором не выявил каких-то значимых различий в поведении между заемщиками ипотеки и теми, у кого нет жилищного кредита. Руководитель Агентства социально-демографического развития, директор проектов Агентства стратегических инициатив Григорий Сайфуллин уверен, что при прочих равных условиях — а особенно в ситуации ограниченного предложения по аренде — для значимой части семей в российской культуре наличие жилья именно в личной собственности будет предпочтительнее аренды. В то же время он признает, что наличие ипотечного кредита влияет скорее негативно на решение о рождении второго и последующих детей, а для многодетных семей ипотечные программы часто недоступны.

Каким может быть социальное жилье для молодых семей

Эксперты полагают, что договоры социального или некоммерческого найма вряд ли могут стать реальной мерой поддержки. Председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков подчеркивает: в обоих случаях проблема одна и та же — это жилье, которое возводится за счет бюджета.

— Чтобы включать эти программы в нацпроект «Семья», надо четко понимать, из каких средств будет строиться жилье, — говорит Широков. — Очередь на социальный найм уже сейчас очень большая, люди стоят там не один год, а иногда по 30 лет.

— Поэтому можно говорить скорее о субсидируемом найме жилья, и здесь возможны два механизма, — рассказал он «Известиям». — Первый — когда компенсируется стоимость найма для человека, относящегося к определенной льготной категории и самостоятельно снимающего жилье. Такая форма поддержки существует у военнослужащих, в органах внутренних дел и ряде других категорий.

Второй механизм — это льготная аренда с правом выкупа, когда семья может спустя шесть месяцев обратиться с просьбой о приобретении этого жилья. В счет первоначального взноса при этом включается сумма, выплаченная в течение полугода как аренда.

По словам Сергея Рыбальченко, эти механизмы субсидируемого найма отрабатываются сейчас в Сахалинской области: жилье сдается за 50% от стоимости аренды на рынке работникам бюджетных организаций, государственных или муниципальных предприятий; кроме того, совместно с корпорацией «Дом.РФ» отрабатывается формат льготной аренды с правом выкупа. Однако опыт этот пока сложно реализуем в других регионах, так как нет строящегося жилья, которое можно было бы использовать в этих целях, сказал эксперт.

— Интерес к таким форматам огромный, тем более что больше половины всех семей сейчас не имеют возможности решить свои жилищные проблемы за счет ипотеки, — сказал Сергей Рыбальченко. — Более 10 лет эксперты на разных площадках предлагают реализовать механизм субсидированного найма жилья. Особенно это важно для многодетных. Я уверен, что в ближайшее время он получит широкое распространение.

Андрей Широков замечает, что государство в этой ситуации должно активнее работать с бизнесом, предоставляя преференции для снижения стоимости жилья, которое будут затем передавать нуждающимся семьям для субсидируемой аренды. Такую недвижимость нельзя будет приватизировать, но договоры подразумеваются долгосрочные — на десятилетия, говорит он. В такой схеме государству не нужно искать средства на строительство домов, но нужно всегда закладывать в бюджеты муниципалитетов неснижаемые суммы субсидий.

— Исследования репродуктивных намерений показывают, что в среднем у российской семьи установка на 2,3 ребенка в семье, а реализация репродуктивных намерений — 1,45 ребенка, — сказала она. — Среди причин называют низкую заработную плату или отсутствие работы, а также отсутствие жилья. Поэтому в стране должна развиваться такая программа субсидируемой аренды жилья.

Григорий Сайфуллин считает, что наиболее эффективными были бы такие решения: появление программ компенсации стоимости арендного жилья для семей с детьми (особенно многодетных) с возможностью выбирать расположение и формат недвижимости; расширение маневренного фонда для социального найма; развитие программ целевых субсидий с прогрессивно возрастающей поддержкой и погашения части ипотечного долга при каждом рождении ребенка; появление комплексных программ поддержки индивидуального жилищного строительства для многодетных семей; поддержка строительной и смежных производственных отраслей для снижения итоговой цены для покупателя.