Аналитики отмечают резкое падение интереса россиян к покупке жилья в крупных городах. Такое положение вещей связано с рядом факторов, в частности, с объявленной в стране частичной мобилизацией. Об этом со ссылкой на генерального директора компании «Мир квартир» Павла Луценко сообщают РИА Новости.
Впрочем, другие эксперты указывают на то, что цены падают не повсеместно и не слишком сильно, и советуют не спешить с негативными прогнозами.«Удар по спросу и ценам на новостройки нанесло сворачивание банками субсидированных ипотечных программ под процент, близкий к нулю, и отмена ипотеки без первоначального взноса», — заявил Павел Луценко. Он добавил, что фиксируется падение интереса к приобретению жилья на 25% по сравнению с прошлой осенью. Неопределенность, тревожность и невозможность прогнозирования в целом не подталкивают население к крупным покупкам.
При этом, по данным портала, в 46 городах из 70, по которым отслеживается статистика, квадратный метр первичного жилья по итогам третьего квартала подорожал, в 22 подешевел, в двух остался неизменным. В среднем в анализируемых городах стоимость «первички» выросла на 0,6%, достигнув немногим более 110 тысяч рублей за квадратный метр. В частности, в Москве «квадрат» в новостройке в среднем упал в цене на 1% — до 331,3 тысячи рублей, в Московской области подешевел на 0,9% — до 173,3 тысячи рублей, в Санкт-Петербурге подорожал на 0,1% — до 224,4 тысячи рублей.Подешевели больше других, согласно статистике портала, новые квартиры в Твери (–7,4%), Севастополе (–5,8%), Челябинске (–3,7%). Больше всего за квартал приросли в цене новостройки Новокузнецка (+13,6%) и Мурманска (+10,3%), а также Красноярска (+4,7%) и Барнаула (+4,5%).
«Тренд на сокращение площадей строящихся квартир продолжается, более того, в последнем квартале он ускорился. Если в начале года средняя площадь квартиры в новостройке равнялась 54,5 квадратного метра, то в конце июня она составляла 54 "квадрата", а сейчас уже 53», – полагает Павел Луценко.О падении спроса на недвижимость говорят и другие эксперты, однако они подчеркивают, что такого провала, как в феврале текущего года после объявления спецоперации на Украине, не наблюдается. «Текущая динамика похожа на февральскую, но тогда падение было сильнее — на 30% в новостройках и на 20% на вторичке», — заявила РБК эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.
«Безусловно, в моменте рынок ощутил снижение покупательской активности — сокращение звонков и первичных визитов в офисы продаж в отдельных случаях доходили до 10%. Это объясняется тем, что люди заняли выжидательную позицию и рассматривают различные сценарии своей жизни, однако массовых расторжений сделок или снятия броней мы не наблюдали», — описала свое понимание ситуации коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим.
Программы поддержки ушли на второй план
Вторичка тоже дешевеет, констатировал эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов, хотя и не так быстро, как предложения застройщиков. Наиболее оперативные данные по традиции приходят со столичного рынка. Там с апреля по август цены скорректировались на 3-5% в разных сегментах. Для августа падение в целом не типично, так что ситуация со спросом хуже, чем может показаться на первый взгляд.
Рынок остывает после двух лет непрерывного подъема, указывает аналитик. Спрос сокращается из-за общей неопределенности, сокращения доходов, меньшей доступности ипотеки (больше требований со стороны банков и регуляторов, выше ставки). Предложение же, наоборот, растет: постепенно выходят в продажу квартиры, накопленные инвесторами в прежние годы. В крупных городах также может влиять эмиграция. Уезжают наиболее состоятельные, они продают имущество, и они готовы давать скидки за более быструю продажу. Это тоже оттягивает средние цены вниз.«Власти, похоже, забыли про рынок жилья, — рассказал “Эксперту” Валерий Емельянов. — Программы поддержки ушли на дальний план. Так, субсидия на ипотеку для IT-специалистов, которую громко анонсировали в апреле, сейчас постепенно сворачивают и сокращают. Про региональные программы ничего не слышно. Местным бюджетам сейчас тоже не до ипотеки».
Все эти факторы не способствуют тому, чтобы рынок жилья вырос в ценах и объемах, уверен эксперт. В условиях системного кризиса вряд ли население будет скупать квартиры, а девелоперы наращивать стройку. Обвального снижения тоже не будет. Население в России очень консервативно. Оно долго смиряется с новой реальностью, поэтому цены на недвижимость обычно сползают со своих исторических пиков по 2-3 года и потом еще столько же лет восстанавливаются.
Ключевая ставка должна быть ниже
Падение спроса на новостройки связано с несколькими факторами, пояснил «Эксперту» председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Александр Каньшин. Наиболее значимый из них — это, конечно, геополитическая обстановка. При этом нужно понимать, что падение спроса на недвижимость наблюдалось еще в апреле. По данным Росреестра, продажи упали и в мае. Связано это с системными проблемами в экономике. Снижается один из главных драйверов экономического роста — потребительский спрос, и это происходит уже десятый год подряд. Есть проблема со стимулированием развития экономики долгосрочным и качественным образом, что обычно обеспечивает длительный ее рост и развивает промышленность.
Связано это с неопределенностью, посетовал аналитик. По оценке крупнейших банков, на краткосрочных депозитах сегодня находится порядка 2 трлн рублей, и пятая часть из них должна была быть вложена в недвижимость. Возлагались надежды на осень, как раз в сентябре стали заметны положительные тренды в этом направлении. Но сейчас рынок встал на паузу.«И гражданам, и бизнесу непонятно, что будет завтра. Тратить деньги на недвижимость сложно, ведь они могут понадобиться на другие нужды, квартиры приобретают те, у кого есть в этом острая необходимость. Рынок замер, ситуация схожая как на первичном, так и на вторичном рынке», — заметил эксперт.
Давать прогнозы в этой ситуации непросто, признал Александр Каньшин. Но, по всей вероятности, 2022-2023 годы будут довольно жесткими, потенциально спрос может упасть от трех до четырех раз. «Властям в этой ситуации следует поддерживать рынки. Такой ключевой фактор, как ставка ЦБ на уровне 7,5%, не соответствует сегодняшний реалиям, — уверен эксперт. — Мы понимаем, что ее нельзя снижать резко, есть инфляционные ожидания, но рынок нужно стимулировать, об этом говорят и экономисты, и предприниматели. Ставка должна быть на уровне хотя бы 2-3%. Нужны сигналы поддержки бизнеса».
Население и бизнес закредитованы, для многих условия займов привязаны как раз к ставке ЦБ, добавил аналитик и напомнил, что во втором квартале ставка находилась на уровне 20%, и это было непомерной нагрузкой для заемщиков. Всем отраслям в целом нужна долгосрочная программа по стимулированию экономики. Только так можно оживить спрос на рынке недвижимости и экономику в целом. От подобных мер зависит, как дальше станет развиваться рынок, и что будет со спросом и предложением.
Ранее глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина говорила, что Банк России будет принимать меры в отношении застройщиков, которые предлагают ставку, близкую к нулю процентов. По мнению главы регулятора, это чисто маркетинговый ход, и он очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости.
Как продавали красивую картинку
«Да, это действительно так, — подтверждает старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников. — Многие застройщики еще с 2020 года, когда цены на недвижимость начали резко расти, стали предлагать покупателям привлекательные ипотечные ставки: 0,1%, 0,5% и т.п. При этом практически исчезли традиционные скидки на квартиры. Более того: цены на недвижимость по льготным ставкам ощутимо выросли.»
Например, рассказывает юрист, это можно было легко проследить у одного крупного столичного застройщика. Он предлагал квартиры, которые можно приобрести по обычным ставкам и по льготным. При этом цена на объекты по сниженным ставкам была на 1—2 млн. рублей выше. В итоге у покупателя все равно не получалось сэкономить, потому что застройщик заложил свои «льготные» ставки в цену недвижимости. Между тем, чисто экономически во многих случаях заемщику выгоднее было бы приобрести более дешевую квартиру по более высокой ипотечной ставке, так как в случае досрочного погашения это вышло бы дешевле.Еще одна уловка «маркетинговых» ставок в том, продолжает Гусятников, что они могли действовать не весь период, а какое-то ограниченное время — например, год, три года и т.д. А дальше заемщик начинал бы платить по стандартной банковской ставке. При этом квартиры во многих случаях все равно приходилось приобретать по завышенной цене.
Таким образом, указывает эксперт, особой выгоды для заемщика не было, а привлекательные ставки выступали лишь красивой картинкой, поэтому, если борьба с «маркетинговыми» ставками приведет к ощутимому снижению цен на недвижимость — это будет неплохо для граждан.
Адекватная мера — минимальная разрешенная ставка
Очевидных нарушений законодательства со стороны застройщика практика «маркетинговых» ставок не содержит, поскольку субсидирование ставки застройщиком не обязывает его снижать полную стоимость жилья, возражает управляющий партнер Zharov Group Евгений Жаров. Невозможно обязать застройщика брать или не брать кредит у банка. Это решение обусловлено экономической эффективностью сделки.
Застройщик уведомляет покупателя о наценке на приобретаемую недвижимость, прописывая все условия сделки в договоре. Таким образом, схема с ипотекой по субсидированной ставке от 0,01% вполне открытая. Условия оговариваются на этапе выбора объекта недвижимости и ипотечной программы, отмечает эксперт.Наиболее адекватным ответом Центробанка в этой ситуации было бы установление минимальной разрешенной ставки по ипотеке, полагает Жаров. ЦБ при принятии мер в отношении застройщиков должен учитывать тот момент, что эти меры воздействия должны быть сопоставимы с масштабом проблемы, чтобы не привести к ограничению конкуренции на рынке.
В выигрыше останутся банки
Так или иначе, но ЦБ РФ как мегарегулятор в рамках своих полномочий имеет право устанавливать для подконтрольных организаций обязательные правила осуществления деятельности, отмечает адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин. Он не сомневается, что в случае необходимости законодательной инициативы, предложения в скором времени найдут свое отражение в действующем законодательстве.
Кредитные ставки и стоимость жилья всегда были и будут одними из главных условий хозяйственной деятельности в стране. Различные манипулятивные механизмы (обход закона, введение в заблуждение, мнимые или притворные условия сделок), которые иногда применяют в своей деятельности хозяйствующие субъекты, не могут порождать рыночные условия взаимодействия граждан и организаций.В сделках, где реальные условия заменены на внутренние договоренности нескольких сторон, в случае спора сложно установить реальные правовые последствия для приведения участников в первоначальное положение, указывает юрист. Например, застройщик продает недвижимость потребителю по завышенной цене — соответственно, при просрочке передачи объекта неустойка будет рассчитываться от всей стоимости.
А если в стоимости недвижимости находился интерес банка, то банк ни каким образом в отношениях с потребителем не находится. То есть, объясняет Саунин, если потребитель был в состоянии закрыть кредит досрочно, то опять же Банк не претерпевает каких-либо негативных последствий от досрочного погашения кредита — он уже свою прибыль, скорее всего, получил.
Из карточного домика пора выезжать
Эльвира Набиуллина уже сообщила о желании искоренить практику «маркетинговых» ставок по ипотеке, подтверждает сотрудник департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute Николай Переславский. Такие ставки стали привлекать довольно много желающих приобрести жилплощадь — потенциальные покупатели не понимают до конца, что заключая договор на ипотеку по близким к нулю ставкам, они переплачивают за квадратный метр, за страховку по кредиту и по другим параметрам.
И первое самое опасное, указывает аналитик, что это толкает стоимость жилья далее вверх, хотя на рынке уже образовался существенный перегрев. Ситуацию можно сравнить с карточным домиком на шаткой основе: достаточно вспомнить ипотечный кризис 2007—2008 года в Соединенных Штатах, когда государству пришлось спасать ипотечные агентства и банки после обвала стоимости квадратного метра жилья.Регулятор уже сейчас прекрасно понимает, что взлетевшая с начала пандемии стоимость недвижимости (чему способствовала софинансируемая государством льготная ипотека) должна начать снижаться. И лучше, уверен Переславский, если воздух из пузыря выйдет плавно — то есть, снижение цен на жилье будет происходить умеренно. Да, это ударит по доходам застройщиков и банков (возможно, в предстоящие месяцы их акции продемонстрируют существенное снижение), а также граждан, сдающих недвижимость в аренду или желающих заработать на перепродаже. Но это гораздо лучше, чем вкладывать средства и без того страдающего от дефицита бюджета в спасение девелоперов от банкротства.
Вероятнее всего, предполагает эксперт, до конца текущего года ЦБ может представить прямой запрет банкам выдавать ипотеку, существенно отклоняющуюся от ключевой ставки Центробанка — например, более чем на 1%. Стоимость жилья на первичном рынке, а затем и на вторичном, из-за этого может довольно быстро начать снижаться. Порядка 5—10% она может потерять в первые же месяцы, но эта тенденция может продолжиться и дальше, хотя и более плавными темпами — ведь у населения сейчас не так много свободных средств для совершения покупок, не относящихся к жизненно необходимым расходам.
Но и существенного складывания цен в 2—3 раза ожидать не стоит: ставка ЦБ сейчас снижается, и эта тенденция может продолжиться в предстоящие месяцы. Это, уверен Николай Переславский, окажет некоторую поддержку части граждан, планирующих покупку жилья с помощью ипотеки. А в перспективе к концу 2023 — началу 2024 годов ситуация может начать изменяться в пользу более активных покупок недвижимости.