18 марта 2021 года в ТПП РФ состоялось заседание Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства на тему «Правовые и экономические взаимоотношения в жилищной сфере: собственники, управляющие и поставщики коммунальных ресурсов».

Для участия в заседании были приглашены эксперты Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, профессиональные участники системы ЖКХ, представители профильного Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, Минстроя России, Минэнерго России, Минэкономразвития России, Общественной палаты Российской Федерации, общественных и экспертных организаций, территориальных ТПП.

Заседание проходимо в гибридном формате и транслировалось в сети Интернет.

Модератором заседания выступил председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андрей Широков.

Открыл заседание вице-президент ТПП РФ Дмитрий Курочкин. Во вступительном слове он подчеркнул сложность поднятой темы, которая касается глубоких и давно назревших проблем в сфере жилищных отношений между собственниками, управляющими многоквартирными домами, поставщиками коммунальных ресурсов в дома в условиях имеющихся правовых, структурных, экономических противоречий в жилищно-коммунальном регулировании. «Сегодня положение дел в жилищной сфере нашей страны, несмотря на множество изменений и дополнений, внесенных в Жилищный кодекс РФ и смежные подзаконные акты, все еще не удовлетворяет полностью ни собственников жилья, ни управляющих многоквартирными домами, ни поставщиков коммунальных ресурсов, ни органы власти. К сожалению, нормы законов принимаются без детального обсуждения со специалистами в сфере управления жилищным фондом и, как правило, не имеют глубокого научного обоснования. В результате, правовые и экономические взаимоотношения в жилищной сфере носят неустойчивый характер, постоянный рост платежей не компенсируется ростом их доходов, а число банкротств управляющих многоквартирными домами растет. Все это требует квалифицированного обсуждения и подготовки предложений для законодателей. ТПП РФ готова задействовать все ресурсы, чтобы позиция делового сообщества, представленная Комитетом ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, была не только услышана органами власти, но и реализована».

Андрей Широков поприветствовал всех, кто выразил интерес к тематике заседания, присутствует на заседании лично или подключился в формате ВКС. Он подчеркнул важность проблем экономических и правовых отношений в жилищной сфере и обозначил ключевые вопросы повестки заседания: «Мы договорились, что на сегодняшнее заседание выносим следующие вопросы: анализ правовой структуры жилищных отношений в действующем российском законодательстве; оценка дисбаланса прав, обязанностей и ответственности между собственниками жилья, жилищными объединениями, управляющими жильем, поставщиками коммунальных ресурсов, финансовыми посредниками; прямые договоры: проблемы применения и роль в достижении полной оплаты за коммунальные услуги; необходимые шаги по устранению правовых, структурных, экономических противоречий и диспропорций в жилищно-коммунальном регулировании». Он выразил благодарность члену Комитета, заместителю председателя Союза юристов Москвы Александру Толмачеву, который проделал большую работу при подготовке к заседанию, провел тщательный анализ действующего гражданского, жилищного законодательства, правоприменительной практики в сфере управления МКД и подготовил обстоятельный доклад на тему «Структура гражданских и жилищных правоотношений, возникающих при управлении, эксплуатации, содержании общего имущества собственников многоквартирных домов в Российской Федерации: права, обязанности, ответственность, договоры, долги, банкротство». Александр Толмачев представил участникам заседания основные положения подготовленного доклада. Он, в первую очередь, отметил, что задачей сегодняшней дискуссии является обнаружение механизмов правовой напряженности в жилищной и коммунальной сферах, исправление ошибочных правовых решений, а также разработка предложений для внедрения исправленных правовых технологий в сфере жилищного и коммунального хозяйства для разрешении социальных конфликтов в российском обществе.

Докладчик, в первую очередь, остановился на товариществах собственников жилья, которые создавались в начале XXI века. «Собственники объединялись в ТСЖ для реализации собственных жилищных прав за свой собственный счет и со своими собственными обязательствами по отношению к собственному дому. При этом государство создало систему налоговых и тарифных льгот для объединившихся в ТСЖ собственников, надеясь, что такая государственная политика позволит не только снизить бремя расходов граждан при самоуправлении своих домов через ТСЖ, но и перенаправить высвобождающиеся государственные ресурсы для решения задач по ликвидации аварийного жилищного фонда, а также помощи неимущим и сиротам».

Однако, практика показала, что за последние несколько лет такая политика стала резко изменяться. «Создалась система, при которой сформировать новое ТСЖ стало во сто крат сложнее и дороже, лоббируются интересы только вновь нарождающихся монопольных групп в сфере жилищного управления и коммунального хозяйства, связанных административно, финансово и родственно с чиновничеством. Яркими примерами такого являются государственные и муниципальные бюджетные учреждения типа «Жилищник». Ранее созданные ТСЖ активно подвергаются атакам со стороны ГБУ, РСО через систему хитрых договорных отношений, раздуванием долгов и доведения до банкторства тех, кого невозможно банкротить, вводится любопытнейшая правовая схема дополнительной субсидиарной ответственности для всех членов правления ТСЖ, которые теперь должны отвечать личным имуществом за долги (реальные и мнимые) всех собственников». Александр Толмачев предложил обсудить несколько примеров, связанных с подменой договоров, с правами на получение платежей и с банкротством. В заключение эксперт выразил мнение, что «уничтожив ТСЖ и отняв в обеспечение долгов перед ресурсниками имущество у нескольких собственников, ресурсоснабжающая организация не исправляет собственный реальный баланс потребления ресурсов, а законодатель не собирается взглянуть на положение дома после банкротства ТСЖ. Такая странная государственная политика и правовая практика приводит многоквартирные дома к упадку, а собственников к нищете». Подводя черту своему выступлению, докладчик отметил, что действующий Жилищный кодекс РФ нуждается в полной переработке.

Член Комитета, заместитель генерального директора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда» Дмитрий Гордеев не согласился со многими выводами докладчика в отношении ТСЖ, и внес следующие предложения: установить в Жилищном кодексе РФ баланс ответственности собственников и управляющих многоквартирными домами по предоставлению коммунальных услуг; поэтапно заменить лицензирование управляющих организаций на СРО; снять функции проверки договоров управления с ГЖИ, установить жилищным инспекциям только технические функции контроля за состоянием зданий; упростить процедуру проведения общего собрания в МКД, принять меры для того, чтобы побороть проведение фиктивных собраний собственников.

Член Комитета, директор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер в своем выступлении проанализировала суть системной проблемы реализации прав и обязанностей участников долевой собственностии на общее имущество в МКД, последствия ее возникновения в силу принятого законодательства и представила предложения Фонда «Институт экономики города» для исправления существующего положения дел. Она проинформировала участников, что в соответствии с концептуальными предложениями, ранее рассмотренными комиссиями Общественного совета при Минстрое России, разработан законопроект, предлагающий изменения в Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства».

Член Комитета, доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Сусана Киракосян представила участникам обзор ключевых проблем в жилищной сфере, среди них отсутствие системного подхода к решению проблем отрасли, высокая политизация жилищной сферы; отсутствие баланса интересов участников отрасли; низкий уровень конкуренции на рынке управления жильем; высокая конфликтность жилищной сферы, отсутствие законодательных стимулов для переговоров между собственниками и управляющими организациями и между управляющими организациями и ресурсоснабжающими организациями, большой процент банкротств УО и ТСЖ. Ярким примером существующих проблем является количество судебных актов о взыскании РСО долгов с УО, ТСЖ с 01.01.2021 по 15.03.2021 – около 3080 дел.

Обзор правовых коллизий в жилищной сфере представил Юрий Павленков, член Комитета, генеральный директор некоммерческого партнерства «Индустрия Сервейинг», он обозначил три основные характеристики, присущие жилищным отношениям: необоснованность тарифов и нормативов, безучетность параметров МКД (отсутствие актуальных и достоверных сведений о параметрах домовладения, физическом износе) и объемов коммунальных ресурсов, безотчетность платы за коммунальные ресурсы, отсутствие контроля количества и качества поставляемых ресурсов, обоснованности начислений. Основные коллизии и дисбаланс жилищных отношений заключаются, по мнению выступающего, в следующем: «Несмотря на положение ст. 135 ЖК РФ «6. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества», банкротство ТСЖ с возложением субсидиарной материальной ответственности по обязательствам третьих лиц в стране цветёт пышным цветом».

С позициями по обозначенной теме, а также о существующих проблемах в сфере управления МКД выступили: Павел Качкаев – заместитель председателя Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству; Татьяна Вепрецкая – член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, директор Ассоциации «Некоммерческое партнерство «Национальный Жилищный Конгресс»; Сергей Костюченков – председатель Комитета Тульской ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ; Константин Крохин – член Комитета, директор Центра подготовки медиаторов РАНХиГС при Президенте РФ, председатель правления Союза жилищных организаций г.Москвы; Вероника Межецкая – член Комитета, заместитель генерального директора ЗАО «Научно-исследовательский центр муниципальной экономики»; Игорь Рындин – генеральный директор АО «УСТЭК-Челябинск»; Елена Шерешовец – директор НП СРО УН «КИТ», руководители управляющих организаций из Новокузнецка, Новосибирска, Ижевска, Самары Московской области, Владимирской области.

Все участники отметили перекос действующего регулирования сферы ЖКХ в пользу ресурсоснабжающих организаций, их доминирование в правоотношениях, непрозрачность учета прямых и непрямых договоров, необоснованность начислений платы, нарушения по качеству поставляемых ресурсов, возможности злоупотреблений.

Подводя итоги заседания, председатель Комитета Андрей Широков выразил общее мнение, что реальные отношения в жилищной сфере в цепочке собственник – управляющая организация (ТСЖ, ЖСК) – ресурсоснабжающая организация можно охарактеризовать одним словом – конфликт, 100% УО (ТСЖ) в судах. «Законодатель должен задуматься о том, что законодательство никак не регулирует данную сферу. Необходимо разрабатывать новый Жилищный кодекс на основе глубокого анализа правоприменения действующего закона с участием и учетом мнения профессионального сообщества, работающего в сфере ЖКХ», заключил председатель Комитета.

Комитет ТПП РФ по предпринимательству
в сфере жилищного и коммунального хозяйства